Des « scénarios chocs » pour réformer l’imposition des plus-values immobilières sont à l’étude. Ce qui est présenté comme une modernisation pourrait bien se transformer en piège pour les propriétaires.
Selon le dernier rapport de la Cour des comptes (rendu public le 25 novembre 2025), le régime actuel d’imposition des plus-values, s’il paraît lourd, conserve un minimum de prévisibilité : 19 % d’impôt, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, associés à des abattements progressifs selon la durée de détention.
Beaucoup de vendeurs s’appuient sur cette règle implicite : garder un bien suffisamment longtemps pour que la fiscalité s’allège.
Mais les pistes évoquées aujourd’hui bouleverseraient cet équilibre. Les abattements pourraient être supprimés, la plus-value recalculée comme si le prix d’achat avait simplement suivi l’inflation et une taxation uniforme (autour de 30 à 33 %) s’appliquerait, quelle que soit l’histoire du bien.
Pour d’innombrables propriétaires, ce serait la fin du « contrat » tacite avec l’État : le risque d’un coup de massue fiscal pour un investissement patient.
La Cour des comptes elle-même appelle à la prudence. Elle identifie plusieurs scénarios (ajustement, rendement budgétaire, fluidification, mais met en garde contre les effets incertains de toute réforme profonde.)
Sous couvert de « simplification », on prend le risque de transformer l’imposition en un coup fixe, peu sensible aux efforts, à la durée ou à l’usage, et de fragiliser un marché déjà fragile.
À noter cependant qu’aucune décision définitive n’a été prise, et qu’il vaut mieux pour l’instant attendre de savoir quelles seront les modalités de calcul précises.
Si l’objectif est de freiner la spéculation, il serait plus cohérent d’adapter la fiscalité plutôt que d’imposer un carcan uniforme, en tenant compte du contexte, de la durée et du type de bien.